Keyliance PRO

Cas concret SCI

Solution de financement permettant le rachat de parts d’un associé d’une SCI

La SCI est un très bon véhicule pour financer et gérer un bien en commun. Cependant, la sortie d’un des associés de la SCI peut se révéler problématique pour les finances des associés restants.

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Finalité de l'opération Financer la sortie d’un associé d’une SCI
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Solution mise en place Financement en compte courant d’associés
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Date de réalisation Août 2014
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Contact Keyliance Damien Lombardo

Le contexte

Une Société Civile Immobilière, ou SCI, est un moyen d’acquérir et d’organiser la gestion d’un bien immobilier en commun à plusieurs personnes. Très prisée des promoteurs, elle l’est également des familles qui souhaitent investir en bénéficiant de conditions favorables à la transmission ou à la vente. Il s’agit d’un contrat établi entre au moins deux personnes qui régit le partage de la propriété d’un bien et des bénéfices qui peuvent en être dégagés.

La SCI reste par définition une société. Chaque actionnaire est par conséquent propriétaire d’un nombre de parts. Quand l’un d’entre eux émet le souhait de quitter la société, ses associés peuvent lui racheter ses parts sous réserve que la SCI soit capable de lui rembourser son compte courant d’associé. C’est ce qui s’est passé pour Gilles et Isabelle B lorsque la mère de madame a souhaité sortir de la SCI.

La problématique

Gilles B., Isabelle B. et Chantal K. détenaient respectivement 475, 475 et 50 parts d’une SCI propriétaire de la résidence principale du couple. Pour racheter à Chantal K ses parts de la SCI, lui rembourser son compte courant d’associé et financer les frais juridiques liés à l’opération, Gilles et Isabelle B. avaient besoin d’un montant 70 000 euros.

Au moment de l’opération, la SCI remboursait 3 lignes de crédits immobiliers souscrites pour le financement de son patrimoine. Isabelle et Gilles B. remboursaient quant à eux un crédit auto, un crédit renouvelable et étaient redevables d’une dette fiscale de 1700 euros. L’objectif a donc été de trouver une solution de financement pour permettre à Isabelle et Gilles B. d’acquérir les parts de Chantal K. et à la SCI de lui rembourser son compte courant d’associé sans augmenter le poids des charges financières d’Isabelle et Gilles B.

Dans le cas particulier où la SCI finance un bien destiné à la résidence principale d’un ou de plusieurs actionnaires, la loi l’autorise à mettre gratuitement le bien à disposition de ses associés. En contrepartie les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société. Dans le cas présent, la SCI étant sans ressource, Chantal K, Gilles et Isabelle B. s’acquittaient des mensualités de la SCI à travers leur compte courant d’associés.

Les SCI qui mettent gratuitement à la disposition de leurs associés des logements dont elles sont propriétaires sont considérées par l’administration (BOI-RFPI-CHAMP-30-20 n° 170) et la jurisprudence dominante (notamment : CE 7-7-1982 n° 30975 : RJF 10/82 n° 944 ; CE 27-10-1999 n° 172940 : RJF 12/99 n° 1597) comme se réservant la jouissance de ces logements. Elles n’ont donc pas à comprendre dans leurs recettes brutes la valeur locative de ces locaux mais, en contrepartie, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction.

  • icon-recept-simu

    Réception de la simulation de rachat de crédit

  • icon-etud-indiv

    Etude individuelle et personnalisée de la situation financière

  • icon-real-financ

    Réalisation d’un plan de financement sur-mesure

  • icon-mont-doss

    Montage du dossier et présentation auprès des partenaires

  • icon-deleg-assu

    Mise en place d’une délégation d’assurance extérieure

  • icon-edit-regu-pret

    Edition et régularisation de l’offre de prêt

  • icon-debloc-fonds

    Déblocage des fonds

  • icon-notaire

    Dossier notaire / Mise en place des garanties

La solution keyliance Pro

Pour obtenir leur financement, le couple s’est tourné vers Keyliance qui leur a proposé un montage intégrant l’apport de trésorerie nécessaire à la réalisation de leur projet. Le dossier a été pris en charge par Damien Lombardo, spécialiste des solutions de financement et de rachat de crédit dédiées aux professionnels et aux SCI.

Damien a dans un premier temps mené une étude approfondie de leur situation et de leurs capacités financières puis en a négocié le financement auprès du Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine (CFCAL) en prenant soin d’inclure les pénalités de remboursement anticipés et tous les frais annexes à l’opération.

Grâce à son intervention, Monsieur et Madame B. ont pu bénéficier d’un prêt de 293 000 euros au taux d’intérêt de 3,80%, autrement dit, un taux inférieur au taux moyen des précédents crédits immobiliers à rembourser. De plus, leur conseiller Keyliance pro a mis en place une délégation d’assurance extérieure pour réduire au maximum le montant de leur nouvelle échéance.

 

Le solution mise en place par Keyliance pro a consisté à financer :

  • un apport en compte courant d’associé de Gilles et Isabelle B. afin de permettre à la SCI de rembourser ses crédits immobiliers et le compte courant de Madame Chantal K,
  • le règlement de la dette fiscale
  • les frais de dossiers
  • les honoraires d’intermédiation
  • les droits applicables à la cession de part
  • les frais d’acte notarié et d’inscription hypothécaire

 

En contrepartie de l’apport en compte courant d’associé de Gilles et Isabelle B., la SCI a donné en garantie du prêt immobilier souscrit par le couple le bien immobilier qu’elle détient. L’affectation hypothécaire consentie par une société civile immobilière en garantie de la dette d’un tiers est valable dès lors que la conclusion d’un tel acte entre directement dans son objet social statutaire et que la SCI tire un avantage de son engagement. Dans le cas présent l’intérêt de la SCI est caractérisé par le remboursement de ses prêts immobiliers de sorte que la SCI se trouve libérée de sa charge de remboursement mensuelle.

La valeur ajoutée de Keyliance pro

Comme pour l’ensemble de ses clients, Keyliance pro, par l’intermédiaire de Damien Lombardo, a fourni à Isabelle et Gilles B. un accompagnement individuel et personnalisé. Sans jamais perdre de vue la finalité de leur projet (devenir les associés d’une SCI), ce conseiller spécialisé en rachat de crédits pour les professionnels et les SCI a élaboré un plan de financement sur mesure à partir de leurs revenus et de leurs charges, avec pour objectif secondaire d’optimiser le poids de leur endettement. En procédant ainsi, une solution efficace a pu leur être proposée auprès d’un de ses partenaires de longue date.

Merci Damien et Helene. Depuis mai 2013 j'erre de banques traditionnelles et enquête sur les courtiers de Basse Normandie pour trouver une solution à notre problématique qui semblait purement technique. je représente une sci que ma mère a décidé de quitter . Bien entendu sur un mode conflictuel exigeant le remboursement de son CCA (66 570 €) ­ Compte Courant d'Associé ­ deux solutions : l'une bancaire, l'autre vente du bien je démarche donc auprès de banques classiques et ma propre banque qui m'ont surtout démontré leur ignorance technique sur ce dossier ; et à ma grande surprise les courtiers de la région ayant pignon sur rue et avec qui j'avais travaillé dans le passé semblaient être dépassés lors de la présentation du dossier.et sur le web, en quête de solutions une femme vante le mérite de Keyliance. l’âme a la dérive et sans grand espoir j'envoie une demande de regroupement de prêts via internet .coup de fil le lendemain de Damien Lombardo qui m'affirme que ce dossier ne pose aucun problème et qu'il va le traiter. dans les quinze jours qui suivirent j'avais une offre de prêt à un taux défiant toutes concurrence.et bravo car malgré la distance qui nous sépare tous ça s'est déroulé efficacement et rapidement. Le notaire s'est déplacé pour nous faire signer les documents nécessaires pour le virement des fonds.mon souhait à ce jour c'est de monter sur Lille et aller remercier physiquement cet homme et cette femme pour ce qu'ils nous ont apporté de sérénité par leur efficacité. merci à vous tous pour votre écoute et votre charisme.

Ecrit par isabelle B. qui recommande Keyliance pour son efficacité.
Crédits Capital restant Montant des mensualités
Prêt immobilier SCI 1 56 240 € 427 €
Prêt immobilier SCI 2 46 624 € 556 €
Prêt immobilier SCI 1 76 408 € 281 €
Prêt voiture 16 732 € 285 €
Compte renouvelable 154 € 15 €
TOTAL 196 158 € 1 564 €
  • Avant le rachat de crédits à la consommation et immobilier, leur endettement est de : 34,37%

    En plus des prêts à regrouper, les clients souhaitent financer le remboursement du compte courant d’un associé de la SCI et rembourser une dette fiscale. Le montant à financer s’élève à 293 000 € dont :
    Capital restant dû des crédits en cours : 196 158 €
    Nouveau projet : 73 897 €
    Frais de garantie hypothécaire : 5 900 €
    Frais de dossier et d’intermédiation : 12 999 €
    Indemnités de remboursement anticipé : 5 546 €
    (*) La baisse du montant des mensualités suppose un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total d’un ou de plusieurs crédits objets du regroupement.

  • Après le rachat de crédits à la consommation et immobilier, leur endettement est de : 33,25 %.

    Les clients ont réalisé leur objectif : ils ont pu financer le rachat de la part de l’associé sortant de la SCI et rembourser leur dette fiscale sans accroître leur dette mensuelle.
    L’opération de regroupement de crédits présentée s’effectue à l’aide d’un crédit immobilier de 293 000 € sur 300 mois au TEG de 4,39 % l’an ( hors assurance, frais d’acte d’inscription hypothécaire, de dossier et d’intermédiation inclus), vous remboursez 300 mensualité de 1 514,39 € (hors assurance). Coût total du crédit 173 815,85 € sur 300 mois.
    Pour tout crédit immobilier, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours. L’achat est subordonné à l’obtention du prêt. S’il n’est pas obtenu, le vendeur remboursera les sommes versées.
    Cas réel financé en Septembre 2014 par l’intermédiaire de Keyliance S.A.R.L. au capital de 80 000 € – RCS Lille 493 657 621 – Siège social : EuraTechnologies 165 Avenue de Bretagne 59000 Lille – Fax : 0320 097 561 – Mandataire Non Exclusif – Enregistré à l’ORIAS sous le numéro 07 022 620 www.orias.fr – Sous le contrôle de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Recommandation 61 rue Taitbout 75009 Paris www.acpr.banque-France.fr – Procédure de recours à adresser à Keyliance Service Recours et réclamation, 165 avenue de Bretagne 59000 Lille. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Conformément à la Loi informatique et liberté du 6 janvier 1978, modifiée en 2004, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations qui vous concernent. RC Pro 2007PC074 Lloyds de Londres.