Keyliance PRO

Cas concret MEDICALE - PROFESSION LIBERALE

Restructuration de la dette fiscale d’un professionnel exerçant une activité médicale

Tout le monde peut être concerné par un réaménagement budgétaire, même les ménages disposant de revenus élevés et donc de ressources financières a priori suffisantes pour supporter le poids des différentes créances qu’ils ont à leur charge.

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FINALITÉ DE L'OPÉRATION Rééquilibrer le budget
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SOLUTION MISE EN PLACE Ré-étalement des crédits
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DATE DE RÉALISATION Février 2016
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CONTACT KEYLIANCE Damien Lombardo

Le contexte

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) présente des avantages fiscaux qui peuvent se révéler très intéressants pour les ménages subissant une forte imposition sur leurs revenus. Sous certaines conditions, le régime fiscal propre au LMNP permet effectivement de déduire certaines charges des revenus tirés de la location d’un bien meublé en les imposant dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pour bénéficier des avantages de la défiscalisation, il faut que les recettes locatives brutes annuelles soient inférieures à 23 000 euros et qu’elles représentent moins de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal du propriétaire.

Dans le cas présent, Monsieur et Madame G, dont la majeure partie des revenus est générée par l’exercice de la profession libérale médicale de Monsieur G, ont investi dans deux projets de défiscalisation : une LMNP et une dans le cadre de la loi Girardin. L’objectif clairement affiché était de réduire l’impact de l’augmentation de leur seuil d’imposition sur le revenu. Cependant, leur entreprise s’est révélée contre-productive puisque le couple s’est finalement retrouvé confronté à une hausse trop importante de ses charges.

La problématique

Monsieur et Madame G remboursent chaque mois les mensualités de 3 crédits immobiliers souscrits auprès de la Société Générale pour financer l’acquisition en 2007 de leur résidence principale et d’un appartement à titre de résidence secondaire, ce qui représente une mensualité totale de 3 444 euros. A ceci vient s’ajouter les mensualités de 4 crédits à la consommation amortissables et 2 renouvelables, pour un montant cumulé de 1 986 euros.

L’impôt sur le revenu du couple ayant fortement augmenté entre 2014 et 2015 – 28 684 euros en 2015 contre 10 002 euros l’année précédente -, celui-ci a monté des projets de défiscalisation qui ont nécessité la souscription de 2 crédits immobiliers supplémentaires pour financer l’achat de 2 biens destinés à être mis en location. Leurs mensualités s’élèvent respectivement à 1 727 euros et 1 700 euros.

Monsieur G, qui exerce une profession libérale en tant que médecin généraliste, et son épouse ne peuvent plus s’appuyer sur leur seul revenu mensuel global de 18 261 euros pour rembourser leurs emprunts, payer leur impôt sur le revenu et répondre aux besoins quotidiens du foyer, d’autant qu’ils ont encore 3 enfants à charge. En effet, les mensualités des prêts contractés pour financer leurs projets de défiscalisation sont supérieurs aux revenus générés de la location des biens, ce qui a placé le foyer dans une situation financière difficile.

  • icon-recept-simu

    Rendez-vous en agence

  • icon-real-financ

    Réalisation d’un plan de financement sur-mesure

  • icon-mont-doss

    Montage du dossier et présentation auprès des partenaires

  • icon-etud-indiv

    Négociation des conditions financières et des garanties

  • icon-deleg-assu

    Mise en place d’une délégation d’assurance extérieure

  • icon-edit-regu-pret

    Edition et régularisation de l’offre de prêt

  • icon-debloc-fonds

    Déblocage des fonds

  • icon-notaire

    Dossier notaire / Mise en place des garanties

La solution Keyliance Pro

Pour remédier à leurs difficultés financières et après s’être rapprochés sans succès de leur banque, Monsieur et Madame G ont contacté Keyliance Pro qui a immédiatement pris connaissance de leur demande. Spécialiste des problématiques de financement des professionnels, c’est Damien Lombardo qui s’est chargé d’étudier leur situation et de faire un point complet sur leur budget.

Damien a tout d’abord réalisé un état des lieux exhaustif des charges supportées chaque mois par le couple, c’est-à-dire leurs mensualités de crédit et leurs dépenses récurrentes, puis estimé le plus précisément possible leurs revenus mensuels.

Monsieur G exerce une activité libérale, principalement dans son propre cabinet médical dans le Nord, qu’il détient par l’intermédiaire d’une SCI, ainsi que sur le littoral et pour Pôle Emploi. Damien Lombardo a évalué la capacité de remboursement de la famille G pour définir un montage adapté. Négocié auprès du CFCAL, celui-ci a abouti à :

  • la reprise de l’ensemble des crédits à la consommation, pour une valeur de 60 146 euros ;
  • la reprise de 3 crédits immobiliers au montant total restant dû de 457 197 euros ;
  • un apport de trésorerie à hauteur de 7 685 euros ;
  • l’intégration des 1 900 euros de frais de dossier ;
  • l’intégration de la convention d’intermédiation de Keyliance Pro de 6 223 euros ;
  • les frais de notaire de 1 900 euros ;
  • les frais d’inscription hypothécaire évalués à 9 400 euros.

Pour bénéficier de ce nouveau prêt de 552 000 euros par le CFCAL, Monsieur et Madame G ont présenté leur résidence principale et secondaire en guise de garanties hypothécaires. Ils ont par ailleurs suivi les conseils de Damien Lombardo en optant pour une assurance emprunteur en délégation. Au final, celui-ci est parvenu à réduire leur taux d’endettement de 48,50% à 33,93%.

La valeur ajoutée de Keyliance Pro

L’opération a notamment été rendue possible grâce à l’excellente relation qu’entretient Keyliance Pro avec le CFCAL. Celle-ci a permis une prise en charge rapide du dossier et une négociation à la fois du taux du crédit et des différents types de garantie. Par ailleurs, Damien Lombardo a l’habitude de traiter les demandes des professionnels exerçant une profession libérale médicale. Il maîtrise donc les mécanismes de la défiscalisation et les spécificités de la profession, à commencer par le mode de règlement par les mutuelles et les caisses de sécurité sociale. Un plan de financement durable a ainsi pu être bâti pour concrétiser le projet du couple.

Crédits Capital restant Montant des mensualités
Prêt immobilier 1 73 321 € 769 €
Prêt immobilier 2 249 951 € 897 €
Prêt immobilier 3 133 925 € 1 778 €
Crédit conso amortissable 1 8 031 € 304 €
Crédit conso amortissable 2 3 093 € 118 €
Crédit conso amortissable 3 8 452 € 406 €
Crédit conso amortissable 4 18 222 € 388 €
Crédit conso renouvelable 1 15 000 € 500 €
Crédit conso renouvelable 2 7 448 € 270 €
TOTAL 518 342 € 5 430 €
  • Avant le rachat de crédits à la consommation et immobilier, leur endettement est de : 48,50%.

    En plus des prêts à regrouper, les clients souhaitent bénéficier d’un apport de trésorerie. Le montant à financer s’élève à 518 342 € dont :
    Capital restant dû des crédits en cours : 526 792 €
    Nouveau projet : 7 685 €
    Frais de notaire et de  garantie hypothécaire : 9 400 €
    Frais de dossier et d’intermédiation : 6 223 €
    Indemnités de remboursement anticipé : 8 449 €
    (*) La baisse du montant des mensualités suppose un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total d’un ou de plusieurs crédits objets du regroupement.

  • Après le rachat de crédits à la consommation et immobilier, leur endettement est de : 33,93%.

    Les clients ont réalisé leur objectif : ils ont pu rééquilibrer leur budget et rembourser leur dette fiscale sans accroître leur dette mensuelle.
    L’opération de regroupement de crédits présentée s’effectue à l’aide d’un crédit immobilier de 552 000 € sur 300 mois au TEG de 3,60% l’an ( hors assurance, frais d’acte d’inscription hypothécaire, de dossier et d’intermédiation inclus), vous remboursez 300 mensualités de 2 704,59 € (hors assurance). Coût total du crédit 276 898,90 € sur 300 mois.
    Pour tout crédit immobilier, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours. L’achat est subordonné à l’obtention du prêt. S’il n’est pas obtenu, le vendeur remboursera les sommes versées.
    Cas réel financé en Septembre 2014 par l’intermédiaire de Keyliance S.A.R.L. au capital de 80 000 € – RCS Lille 493 657 621 – Siège social : EuraTechnologies 165 Avenue de Bretagne 59000 Lille – Fax : 0320 097 561 – Mandataire Non Exclusif – Enregistré à l’ORIAS sous le numéro 07 022 620 www.orias.fr – Sous le contrôle de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Recommandation 61 rue Taitbout 75009 Paris www.acpr.banque-France.fr – Procédure de recours à adresser à Keyliance Service Recours et réclamation, 165 avenue de Bretagne 59000 Lille. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Conformément à la Loi informatique et liberté du 6 janvier 1978, modifiée en 2004, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations qui vous concernent. RC Pro 2007PC074 Lloyds de Londres.